DEN RIKTIGE VEIEN Å BESTILLE EN AVGRENSNINGSBRØNN: Elliott &; Associates Fraud Attorney Review by Riane Styles

\tAppraisals kan være et kraftig verktøy i en skatt lagmannsrett sak, og er ofte det beste beviset av verdi. En god vurdering presentert av en erfaren advokat kan medføre store skatt besparelser.

Uerfarne advokater, skatt konsulenter og grunneiere ofte opererer under en falsk tro at alt de trenger å gjøre er å bestille en avgrensningsbrønn, og da håper på best. Denne strategien kan gi akseptable resultater. Men akseptable resultater er ikke bra nok i dag. Grunneiere bør forvente EKSTRAORDINÆRE resultater-laveste skatten regningen mulig. Dette krever en mer gjennomtenkt og strategisk tilnærming.

Trinn 1: Velge riktig Appraiser

Første kritiske avgjørelsen er å plukke riktig appraiser, som alle takstmenn ikke er like. Noen spesialiserer seg i en bestemt egenskap, mens andre er generalister. Noen fokusere sitt arbeid i en bestemt region eller undersider. Noen gir relativt billig rapporter som kan være godt egnet for lavere egenskaper, men vil ikke holde på rettssaken. Andre høyere gebyrer, men gi gjennomtenkte analyser støttes av rikelig data og forsvarlig konklusjoner. Når mye står på spill, kan det høyere prislappen bli rettferdiggjort.Noen er kjente til vurdering tjenestemenn og respektert. Noen er villige til å vitne under rettssaken og gjøre erfarne, effektiv vitner, og andre er ikke.

Nøkkelen er å forstå hva kundens behov og å plukke en kompetent appraiser som kan tjene behovene til en rimelig pris.

For eksempel...

Når verdsette et hotell eller sykehjem, trenger du en appraiser som forstår hvordan du skal fordele markedsverdi mellom skattepliktig eiendomsmegling (land, bygningen og fast inventar) og ikke-skattepliktige aktiva (personlig eiendom, handel inventar, immaterielle eiendeler og goodwill). Dette er viktig fordi de ikke skattepliktig eiendelene i et hotell eller sykehjem selskap kan være verdt 30% til 40% av den samlet verdi av virksomheten.

Når verdsette et kontorbygg, må en appraiser som forstår dynamikk og økonomi av office markedet. Overstiger tilbudet etterspørsel tvinge utleiere å gjøre kostbare innrømmelser (betaling av høy megling kommisjoner leietaker forbedring kvoter, gratis leie, etc.)? Hvor mye er de konsesjonene og hva er (lavere) effektiv leier resultatet? Og hva justeringer bør gjøres for salg comparables gjenspeiler ekte forskjellene mellom gjenstand og den sammenlignbare. Når disse problemene er riktig formulert og støttet, appraiser kan opine til en mye lavere verdi enn ellers og kan forsvare verdien i en skatt appell høring.

Trinn 2: Utvikle en verdivurdering teori

Det er avgjørende for advokat å utvikle en teori om hva eiendommen er verdt og hvorfor. Dette er historien han trenger å fortelle når prøver å overbevise vurdering tjenestemenn hva eiendommen er verdt. Han trenger også å formidle denne historien til appraiser i utgangspunktet å sikre appraiser er på samme side.

For eksempel en advokat kan det oppstå en fullt leide kontorbygg med relativt høy leier som støtter gjeldende vurdering fører advokat og/eller hans appraiser å konkludere med det er ingen sjanse for å redusere vurdering. Imidlertid påført utleier sannsynlig betydelige forhåndskostnader å erverve hans leieavtaler, inkludert megling provisjon av $1,00 til $1.50 psf per år; leietaker forbedring koster mellom $8.00 psf $40.00 psf; gratis leie av én måned per lease år eller mer; og flytte kvoter. Disse kostnadene kan være betydelige og kan beløpe seg til 10% til 30% av leie betalinger på sikt av leieavtalen.

Det er vanlig for utleiere å forhandle høyere husleier og betale lease-anskaffelseskostnader up-front fordi høy kontrakt leier støtter en høyere verdi for bygningen. Men lease anskaffelseskostnader skal regnskapsføres i skatt appell omgivelser fordi høy leier ikke kan oppnås med mindre anskaffelseskostnadene leieavtalen ble pådratt. Ofte advokater, takstmenn og vurdering tjenestemenn verdi egenskapen basert på (høy) kontrakt leier og ignorere kostnadene påløper for å få dem, og dermed over verdsette egenskapen. Riktig regnskap for disse kostnadene vil resultere i en vesentlig lavere markedsverdi for skatteformål. Advokaten må forstå dette punktet og gjøre det temaet argumentasjonen sin vurdering. Og han trenger å sørge for at hans appraiser forstår dette faktum og står for disse kostnadene i sin vurdering rapport. Du kan bli overrasket over hvor ofte advokater og takstmenn savne denne kritiske punktet.

Advokatens verdivurdering teori gir grunnlaget for saken. Det er viktig å utvikle et tema som vil støtte en verdi så lavt som mulig. Så, er det viktig å formidle dette temaet til din appraiser.

Trinn 3: Nå din egen konklusjon av verdi

Advokaten må forstå-minst i generelle termer - hva eiendommen er verdt. Ellers han skal kjøre bind for øynene og nåde av appraiser som kan konkludere med emnet er ganske verdsatt, eller gi en verdi mening som er høyere enn den burde være.

Advokater anmodning vanligvis foreløpig vurdering meninger før igangsetting medarbeidersamtaler. En foreløpig vurdering opinion som avslutter egenskapen er nokså vurderes kan være riktig, eller det kan virkelig bety at appraiser ikke vil eller kan ikke håndtere jobben.