Hvor godt er britiske byer planlegger for vekst? av Bradley Weiss

Nesten tre år inn i National Planning Policy Framework regime, er det blandede anmeldelser av hvor godt programmet fungerer. Det var ment å stimulere boligbygging ved å avstå større myndighet til kommunene. Dette er en kritisk hensyn til de som aktivt investere i utvikling, herunder homebuilders, som å få godkjenninger for bygg utgjør en go /no-go-ligningen.

Spesielt mange av de kommunene som ikke har noen godkjent plan er å bygge på raskere enn de med en vedtatt plan, sier forskere med Inside Housing, som rapporterer om sosial boligbygging og relaterte eiendomsmegling og land utviklingsspørsmål.

intensjon NPPF var å forenkle og fremskynde homebuilding prosessen. Det oppløst regional planlegging i favør av lokale planmyndigheter (LPAs), som i teorien kunne bedre plan der nye boliger og kommersielle strukturer bør bygges. En viktig forutsetning var at alle kommunene etablere en fem-års plan, en som kunne signalisere til investorer, slik som de som arbeider i strategiske land partnerskap, om hvor utviklingen ville være mulig.

Men færre enn én av fem kommuner hadde vedtatt planer som i oktober 2014, i henhold til plan- Tilsynets data. Problemet, sier Planlegging Officers Foreningens president David Evans, er at det å skrive opp en femårsplan ofte ikke fungerer der en mer utviklingsprosess makt. Investorer som strategisk danne partnerskap for å kjøpe land er ofte drivkraften til disse utviklinger.

Legg til at bemanningsreduksjoner i noen planlegging politiske lag betyr dette arbeidet utfolder seg saktere enn regjeringen ønsker. "Mitt syn er at lokale myndigheter ikke dra sine føtter", sier Alison Tero, direktør for planlegging for eiendomsfirmaet CBRE. "De er tatt ut av det endrede systemet, og det er en enorm ressurs problem."

Ifølge Inside Housing vurdering 167 kommunene har en plan som er godkjent eller i prosessen, mens 127 kommuner har rett og slett ingen lokal plan i det hele tatt. Men i å sammenligne antall boliger lagt i to siste årene (2012-2013 vs 2013-2014), den sistnevnte gruppen med ingen planer økt bygning med 35,9 prosent, mens de med planer /planer-i-utvikling ved 29,2 prosent.

En gjennomgang av Inside Housing listen tyder på at kommunene uten en plan tendens til å være fra mindre distrikter. En standout var Bradford (befolkning 293 000), der uten en lokal plan økningen i å bygge 2013 til 2014 var en tredobling, fra 400 til 1210 boliger bygget. Bydeler med godkjente planer som Aller (befolkning 93500) økte nybygg hjem litt (270-280), og North Lincolnshire (befolkning 167500) økt med nesten 50 prosent (190-280). Byen Southampton (befolkning 253600) faktisk bremset i sin vekst (fra 1140 til 570), selv om det bør bemerkes at dette rådet hadde en vedtatt reguleringsplan så tidlig som i 2010, noe som endrer ligningen litt. Anmeldelser LPAs som mangler en plan kan likevel tillate bruk endringer, og faktisk ofte gjør i reaksjon på forslag fra private utbyggere (kanskje i stor grad på grunn av bemannings hensyn som er nevnt ovenfor). For eksempel eiendom fondsforvaltere er fullt ut i stand til å tilegne seg land, utarbeide planer for utbygging og bygge den nødvendige infrastrukturen som trengs hvis de lokale myndighetene tillate dem å gjøre det. Men før det gis tillatelse, er offentlige vurderinger av planer nødvendig. Prosessen kan være reaktivt, men det er gjennomsiktig og gir rom for dissens.

Investorer i eiendom svarer til et sterkt etterspørselsdrevet marked, gitt alvorlig mangel på boliger i Storbritannia. Men utviklingen er i stor grad å stimulere til lokale økonomier, slik at arbeidsgivere å basere driften der ansatte kan være i stand til å leve. Dette er spesielt nyttig for byer utenfor den tettpakkede Sørøst og London, som vekstselskaper er å finne nye muligheter i nord, Midlands og West.

Beyond hvor planlegging godkjenninger kan oppnås, investorer i eiendomsfond må også vurdere sine personlige aktiva bygge strategier i forhold til risikoen for fast eiendom. En personlig økonomisk rådgiver er sterkt anbefalt for den diskusjonen.